Entendendo Fannie Mae e Freddie Mac

A Federal National Mortgage Association ("Fannie Mae") e a Federal Home Mortgage Corporation ("Freddie Mac") foram fretados por Congresso criar um mercado secundário para empréstimos hipotecários residenciais. Eles são considerados "empresas patrocinadas pelo governo" (GSEs) porque o Congresso autorizou sua criação e estabeleceu seus objetivos públicos.

Juntas, Fannie Mae e Freddie Mac são as maiores fontes de financiamento habitacional nos Estados Unidos. Veja como funciona:

• Você garante uma hipoteca para comprar uma casa.
• Seu credor provavelmente revende essa hipoteca para Fannie Mae ou Freddie Mac.
• Fannie Mae e Freddie Mac mantêm essas hipotecas em suas carteiras ou empacotam os empréstimos em títulos lastreados em hipotecas (MBS) que eles vendem para o público.

A teoria é que, ao fornecer esse serviço, Fannie Mae e Freddie Mac atraem investidores que de outra forma não poderiam investir fundos no mercado de hipotecas. Teoricamente, isso aumenta o pool de dinheiro disponível para os possíveis proprietários.

Embora Fannie Mae e Freddie Mac tenham sido constituídas no Congresso, elas também são corporações privadas, de propriedade de acionistas. Eles foram regulamentados pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA desde 1968 e 1989, respectivamente.
No entanto, Fannie Mae tem mais de 40 anos. Presidente Franklin Delano Roosevelt Novo acordo criou a Fannie Mae em 1938 para ajudar a impulsionar o mercado imobiliário nacional após a Grande Depressão. E Freddie Mac nasceu em 1970.
Em 2007, EconoBrowser observou que hoje não há "garantia explícita do governo de sua dívida". Em setembro de 2008, o governo dos EUA apreendeu Fannie Mae e Freddie Mac.

• Bancos federais de crédito agrícola (1916)
• Bancos federais de empréstimos para habitação (1932)
• Associação Nacional de Hipotecas do Governo (Ginnie Mae) (1968)
• Corporação Federal de Hipoteca Agrícola (Farmer Mac) (1988)

Em 2007, a Câmara aprovou o H.R. 1427, um pacote de reformas regulamentares para GSE. O então controlador-geral David Walker declarou no depoimento no Senado que “[Um] regulador de IGE de habitação única poderia ser mais independente, objetivo, eficiente e eficaz que órgãos reguladores separados e poderia ser mais proeminente do que qualquer um sozinho. Acreditamos que sinergias valiosas possam ser alcançadas e que a experiência na avaliação do gerenciamento de riscos de GSE possa ser compartilhada mais facilmente dentro de uma agência. ”

UMA crise hipotecária subprime ocorreu nos Estados Unidos entre 2007 e 2010, em parte como resultado de uma economia enfraquecida, mas também como uma bolha imobiliária que elevou os preços da habitação cada vez mais. As casas eram grandes, seus preços íngremes, mas as hipotecas eram baratas e fáceis de obter, e as A teoria imobiliária era que era inteligente comprar (muito) mais casa do que você precisava, porque era um sólido investimento. Se quisessem, os compradores poderiam refinanciar ou vender a casa, porque o preço seria mais alto do que quando foi comprado.

A exposição concentrada de Fannie e Freddie a hipotecas residenciais nos EUA, juntamente com sua alta alavancagem, acabou sendo uma receita para o desastre. Quando a inevitável queda nos preços das casas ocorreu, criou um aumento associado nos padrões de hipoteca, e Fannie e Freddie estavam detinha centenas de milhares de hipotecas residenciais subaquáticas - as pessoas deviam mais, em alguns casos muito mais, a suas casas do que as casas. que vale a pena. Essa situação contribuiu muito para a recessão de 2008.

Em meados de 2008, as duas empresas haviam expandido para quase US $ 1,8 trilhão em ativos combinados e US $ 3,7 trilhões em garantias líquidas combinadas de crédito extrapatrimonial. No mesmo período, no entanto, registraram perdas de US $ 14,2 bilhões e seu capital combinado representou apenas cerca de 1% de sua exposição a riscos de hipotecas. Apesar dos esforços no verão de 2008 para sustentar os GSEs em falha (a Lei de Habitação e Recuperação Econômica de 30 de julho concedeu temporariamente ao Tesouro dos EUA uma autoridade de investimento ilimitada), em setembro. Em 6 de 2008, as GSEs detinham ou garantiam US $ 5,2 trilhões em dívidas de hipotecas residenciais.

Em setembro 6, a Agência Federal de Financiamento da Habitação colocou Fannie Mae e Freddie Mac na tutela, levando controle das duas firmas e firmar contratos seniores de compra de ações preferenciais com cada instituição. O contribuinte dos EUA pagou um resgate de US $ 187 bilhões às duas GSEs.

Uma estipulação do resgate foi que, no futuro, a qualidade dos empréstimos à habitação apoiados por Fannie Mae e Freddie Mac precisaria melhorar. Investigações dos economistas Dongshin Kim e Abraham Park relatadas em 2017 indicam que a qualidade do pós-crise empréstimos é realmente mais alto, particularmente nos requisitos sobre os níveis da relação dívida / renda (DTI) e pontuação de crédito (FICO). Ao mesmo tempo, os requisitos de empréstimo em valor (LTV) foram diminuídos desde 2008, permitindo um aumento constante no número de empréstimos para compradores de imóveis pela primeira vez.

Em 2017, Fannie e Freddie haviam devolvido US $ 266 bilhões ao Tesouro dos EUA, tornando seu resgate um tremendo sucesso; e o mercado imobiliário se recuperou. No entanto, Kim e Park sugerem que o monitoramento contínuo da qualidade das hipotecas seria prudente. Embora o FICO e o DTI sejam indicadores da capacidade do mutuário de pagar suas hipotecas dentro do prazo, o LTV é uma indicação da disposição do mutuário em pagar. Quando o valor da casa cai abaixo do saldo do empréstimo, é menos provável que as pessoas paguem suas hipotecas.

• Boyd, Richard. "Trazendo de volta os GSEs? Bailouts, Política de Habitação dos EUA e o Caso Moral de Fannie Mae." Jornal de Habitação Acessível e Direito de Desenvolvimento Comunitário 23.1 (2014): 11–36. Impressão.
• Ducas, John V. Crise hipotecária subprime 2007–2010. História do Federal Reserve. 22 de novembro de 2013.
• Frame, W. Scott et ai. "O Resgate de Fannie Mae e Freddie Mac." Revista de Perspectivas Econômicas 29.2 (2015): 25–52. Impressão.
• Kim, Dongshin e Abraham Park. "Como são as recuperações de Fannie Mae e Freddie Mac? Existem vulnerabilidades para repetir o histórico?" Revisão de Negócios Graziadio 20 (2017). Impressão.
• Visão geral do produto das empresas patrocinadas por agências / governo (GSEs) 200
• Quais são as origens de Freddie Mac e Fannie Mae?