Como a regra anti-flipping do HUD protege os compradores de casas

Em maio de 2003, o Departamento de Habitação Desenvolvimento Urbano (HUD) emitiu um regulamento federal destina-se a proteger potenciais compradores de imóveis contra práticas de empréstimo potencialmente predatórias associadas ao processo de "inversão" de hipotecas residenciais seguradas pelo Administração Federal da Habitação (FHA).

Graças à regra, os compradores de casas podem "se sentir confiantes de que estão protegidos de práticas inescrupulosas", disse o então secretário do HUD, Mel Martinez. "Esta regra final representa um passo importante em nossos esforços para eliminar práticas predatórias de empréstimos", afirmou ele em comunicado à imprensa.

Em essência, “virar” é um tipo de imobiliária estratégia de investimento na qual um investidor compra casas ou propriedades com a única intenção de revendê-las com lucro. O lucro do investidor é gerado através do aumento dos preços de venda futuros que ocorrem como resultado de um mercado imobiliário crescente, reformas e melhorias de capital feitas na propriedade, ou ambas. Os investidores que empregam a estratégia de inversão arriscam perdas financeiras devido à depreciação dos preços durante quedas no mercado imobiliário.

A "inversão" de casa se torna uma prática abusiva quando uma propriedade é revendida com um grande lucro a um preço artificial. preço inflacionado imediatamente após ser adquirido pelo vendedor, com poucas ou nenhuma melhoria significativa propriedade. Segundo o HUD, os empréstimos predatórios acontecem quando compradores inocentes pagam um preço muito mais alto valor justo de mercado ou comprometer-se com uma hipoteca a taxas de juros injustamente inflacionadas, custos de fechamento ou ambos.

O termo "inversão", neste caso, não deve ser confundido com a prática ética e legal de comprar uma empresa financeira ou com dificuldades financeiras. casa degradada, fazendo amplas melhorias no “sweat equity” para realmente aumentar seu valor justo de mercado e depois vendê-lo com lucro.

De acordo com o regulamento do HUD, a proibição FR-4615 de inversão de propriedades nos programas de seguro hipotecário para uma única família do HUD ", as casas reviradas recentemente não podem se qualificar para o seguro hipotecário da FHA. Além disso, permite que a FHA exija que as pessoas que tentam vender casas viradas forneçam documentação adicional comprovando que o valor justo de mercado avaliado da casa realmente aumentou significativamente. Em outras palavras, prove que o lucro da venda é justificado.

Somente o proprietário do registro pode vender uma casa para um indivíduo que obterá o seguro de hipoteca da FHA para o empréstimo; não pode envolver nenhuma venda ou cessão do contrato de vendas, um procedimento frequentemente observado quando o comprador é considerado vítima de práticas predatórias.

• As revendas que ocorrerem 90 dias ou menos após a aquisição não serão elegíveis para uma hipoteca a ser segurada pela FHA. A análise da FHA revelou que entre os exemplos mais flagrantes de empréstimos predatórios estavam os "flips" que ocorreram dentro de um período muito breve, geralmente em dias. Assim, os "flips rápidos" serão eliminados.
• As revendas que ocorrerem entre 91 e 180 dias serão elegíveis, desde que o credor obtenha uma avaliação adicional de um avaliador independente com base em um limite de porcentagem de revenda estabelecido pela FHA; esse limiar seria relativamente alto para não afetar adversamente os esforços legítimos de reabilitação, mas ainda impede vendedores, credores e avaliadores inescrupulosos de tentar inverter propriedades e fraudar compradores de casas. Os credores também podem provar que o aumento do valor é o resultado da reabilitação da propriedade.
• As revendas que ocorrem entre 90 dias e um ano estarão sujeitas à exigência de que o credor obtenha documentação para apoiar o valor de abordar circunstâncias ou locais onde o HUD identifica a inversão de propriedade como um problema. Essa autoridade substituirá o limite mais alto esperado estabelecido para os 90 a 180 dias acima mencionados e será invocado quando o FHA determinar que um abuso substancial pode estar ocorrendo em um determinado localidade.

O FHA permitirá isenções à propriedade, lançando restrições para:

• propriedades adquiridas por um empregador ou agência de realocação em conexão com a realocação de um funcionário;
• revendas de propriedades hipotecadas e pertencentes a bancos pelo HUD sob sua programa de propriedade imobiliária (REO);
• vendas de propriedades por outras agências governamentais dos EUA;
• vendas de propriedades por organizações sem fins lucrativos aprovadas pelo HUD para comprar propriedades unifamiliares com desconto com restrições de revenda;
• vendas de propriedades que são adquiridas pelo vendedor por herança;
• venda de propriedades por instituições financeiras estatais e federais e empresas patrocinadas pelo governo;
• vendas de propriedades por órgãos do governo local e estadual; e
• vendas de propriedades dentro Principais áreas de desastre declaradas presidencialmente (PDMDA), somente após a emissão de um aviso de exceção do HUD.

As restrições acima não se aplicam aos construtores que vendem uma casa recém-construída ou construindo uma casa para um mutuário que planeja usar o financiamento garantido pela FHA.